不動産担保ローンでの借入

不動産担保ローンでの借入れは一桁の金利と12％位の金利で、返済はＡ社が5年で組んで残り2年、Ｂ社が7年程度です。
担保無しの方は一番長いところで5年程借入れています。短いところだと半年程度です。

①不動産担保ローン セゾンについては過払い金は発生しないと思いますが、いきなり競売せずに今後の利息カットや月々の支払い額の減免等のこちらに有利な条件に応じてくれるものなのでしょうか？（そもそも貸主にはこれらの債務整理に応じる義務はあるのでしょうか？）
ちなみに、担保の不動産は不動産屋なら1500万円程度でなら買う程度の価値があるそうで、他の抵当権等はありません。